Рынок жилой недвижимости меняется буквально на глазах. Предложение
становится все более разнообразным и сегментированным, а
покупатель — гораздо более разборчивым, чем пару лет назад.
Если раньше его интересовал только район и метраж, то
сегодня он начинает оценивать и качество застройки. Эта
тенденция пока только обозначилась и еще не играет
определяющей роли, как, например, в европейских странах.
Однако игнорировать ее уже не получится. Итак, какое
городское жилье будет пользоваться спросом в ближайшем
будущем? Обратимся к мнению экспертов.
Экономика городской жизни
Стоимость содержания квартиры и доступность коммунальных
ресурсов в последние годы становятся таким же значимым
фактором выбора, как и собственно цена квадратного метра.
Многие компании, работающие на рынке жилья, стали включать в
свое предложение информацию о размере ежемесячных
коммунальных платежей. И это один из признаков времени. От
чего же зависит величина расходов на содержание городской
квартиры?
«Если мы говорим о недвижимости эконом- и комфорт-класса, то
есть о массовой жилищной застройке, то больше всего денег у
собственников уходит на платежи за отопление. В средней
полосе России они могут составлять половину от всей суммы
квартплаты, а, например, на Севере, в Сибири или Приморье —
и того больше. Поэтому сегодня при покупке нового жилья люди
обращают внимание на его показатели энергоэффективности. В
первую очередь они определяются конструкцией предусмотренной
проектом дома системы отопления», —
комментирует Антон
Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики
компании «Данфосс», признанного эксперта в области
энергосберегающих технологий для жилищного строительства.
Специалист называет несколько основных требований, которым
должно соответствовать современное городское многоквартирное
жилье:
1. Наличие оборудования для регулируемой подачи тепла. На
тепловом вводе здания установлен автоматизированный
индивидуальный тепловой пункт (ИТП) с погодозависимым
регулированием. Он автоматически реагирует на изменение
уличной температуры воздуха и на колебания расхода тепла
внутри здания, при необходимости уменьшая или увеличивая
подачу тепла в дом в режиме реального времени. Настройки
теплового пункта выполняются эксплуатирующей организацией по
согласованию с советом дома, то есть исходя из предпочтений
его жильцов. Это значит, что в здании никогда не будет «перетопов»,
то есть жители получат комфортный микроклимат и не будут
вынуждены оплачивать гигантские счета за отопление.
2. Балансировка системы отопления. На каждом ее стояке
(обычно в подвале) устанавливаются специальные
балансировочные клапаны. Они обеспечивают равномерную подачу
тепла во все помещения дома. Поэтому никогда не возникает
ситуации, когда в одних квартирах — «перетоп», а в других в
то же самое время — холодно.
3. Наличие системы поквартирного учета тепла. Мы все
привыкли к счетчикам электроэнергии, воды и газа и знаем,
что платить за эти коммунальные ресурсы по счетчикам
значительно выгоднее, чем по нормативу. Но оплата за
отопление по-прежнему взимается именно по нормативу. Это
происходит даже несмотря на то, что закон прямо требует
повсеместного введения обязательного поквартирного учета
тепла. Обычно коммунальщики ссылаются на невозможность
такого учета в домах с вертикальной стояковой разводкой
системы отопления, которых в России строится больше всего.
Однако на практике это не так. «Существует специальное
техническое решение, имеющее российский государственный
сертификат и применяемое многими застройщиками на этапе
возведения домов, как того требуют законодательство и
технические регламенты. На радиаторах отопительной системы в
квартирах монтируются специальные измерительные устройства —
радиаторные распределители, а вместе с ними — автоматические
радиаторные терморегуляторы. Терморегуляторы позволяют
жильцам устанавливать в каждой комнате наиболее комфортную
для себя температуру воздуха и переводить отопительные
приборы на минимальную мощность во время своего отсутствия
дома. В результате в квартире создается комфортный для всех
ее обитателей микроклимат, а расход тепла существенно
снижается. И благодаря наличию системы поквартирного учета
это напрямую отражается на ежемесячных платежах за
отопление», —
объясняет Антон Белов («Данфосс»).
По словам специалиста, если здание соответствует всем
перечисленным выше требованиям, то ежемесячные платежи за
его отопление будут на 30–50% меньше, чем для соседних
зданий, где такие технические решения не реализованы.
В настоящий момент в России запущена энергетическая
паспортизация зданий, которым в скором времени будет
присваиваться один из нескольких классов энергоэффективности.
При этом будут учитываться и перечисленные требования к
системам отопления, а их выполнение будет напрямую
отражаться на стоимости жилья.
Текущая ситуация на рынке
2016 год показал прирост покупательской активности на
первичном рынке жилой недвижимости. Однако анализ говорит о
том, что существующий устойчивый спрос мотивирован в первую
очередь политикой снижения цен, проводимой всеми
застройщиками и девелоперами. Так, средняя стоимость
квадратного метра в новостройках внутри МКАД с 2015 по 2016
год упала более чем на 22%, а минимальная стоимость жилья
снизилась почти на 33%. При этом объемы предложения в Москве
продолжают бить рекорды.
Что касается прогнозов на конец года, то они все еще
остаются туманными, поскольку реальные доходы населения
продолжают падать. Будет ли найдено равновесие или снижение
продолжится? Ответа на этот вопрос пока нет. Ясно одно:
рынок меняется, и продавцы должны научиться предлагать
покупателям нечто большее, чем просто квадратные метры.
Разнообразие застройки
Мы уже успели привыкнуть к однотипным «спальным» кварталам,
образованным похожими друг на друга панельными домами.
Однако мир давно ушел от стандартов типовой застройки, и
сегодня эти тенденции пришли в Россию. Достаточно посмотреть
на некоторые новые районы, чтобы понять, насколько
разнообразным может быть предложение.
«Сегодня застройщики начали отходить от микрорайонной
застройки, предпочитая квартальную, с корпусами переменной
этажности. Психологически они куда более привлекательны для
будущих обитателей, чем «бетонные джунгли» с 25-этажными
корпусами. Появились дворы без машин, с подземными
парковками. Даже в эконом-классе уже практически нет
корпусов с одним пассажирским лифтом в подъезде, что
повсеместно встречалось в блочных одноподъездных домах,
например, в 1960-е годы», —
говорит Ирина Доброхотова,
председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Также, по словам эксперта, в проектах всех классов и ценовых
категорий теперь строятся монолитно-кирпичные здания, тогда
как в начале 2000-х их можно было встретить только в
сегменте высокобюджетного жилья. Начали появляться
многоквартирные дома малой и средней этажности. В таких
проектах плотность заселения ниже, а потому меньше и
нагрузка на прилегающую инфраструктуру.
Еще один признак времени — появление новых технологий
строительства, ранее в России не встречавшихся, но широко
используемых в Европе. Одно из таких новшеств —
модернизированная панель, соединяющая в себе достоинства
монолитной и панельной технологий. С точки зрения внешнего
облика и планировочных решений модернизированные панельные
дома практически не отличаются от монолитных. Например, на
заводах ГВСУ «Центр» выпускаются панели, разрабатываемые
индивидуально под архитектурный проект, есть различные
цветовые решения и варианты отделки фасадов, в том числе с
использованием клинкерного кирпича.
Кроме того, модернизированная панель позволяет делать разную
планировку квартир в соседних секциях одного дома и даже на
разных этажах одной секции. Это дает возможность
разнообразить проекты и полностью уйти от типовой застройки.
В новых сериях могут быть просторные кухни (10 м2 и более),
эркеры, более высокие потолки (2,8 м против прежних типовых
2,6 м). «С точки зрения градостроительства это решение
привлекательно тем, что модернизированная панель
производится на тех же домостроительных комбинатах, только
по усовершенствованным технологиям. Это позволяет очень
быстро полностью сменить концепцию городской застройки», —
объясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
Безопасность и комфорт
Одним из главных факторов выбора на современном рынке
недвижимости становится безопасность проживания в доме. В
первую очередь это предполагает наличие современных систем
контроля и автоматизации управления всеми системами
жизнеобеспечения здания. «К этой категории относятся в
первую очередь частотно-регулируемые приводы для управления
системами отопления, вентиляции и водоснабжения. Полный
контроль за насосами и системой вентиляции позволяет не
только экономить энергоресурсы и увеличить срок службы
оборудования, но и существенно снизить вероятность аварий,
например прорыва трубопроводов. Кроме того, сегодня в
новостройках шире используются и решения для управления
безопасностью и доступом, домофонные системы,
противопожарная сигнализация и другие», —
рассказывает
Максим Рябчицкий, руководитель учебного центра подразделения
«Электрооборудование» компании ABB.
Также, по словам специалиста, в современной городской
застройке все активнее применяются решения из категории
«умный дом». Причем не только в квартирах, но и в местах
общего пользования. Например, системы управления освещением
лестничных пролетов в многоквартирных домах. Большую часть
времени жильцы пользуются лифтом и не используют лестницу,
хотя, согласно действующим требованиям безопасности, пролёты
должны быть освещены на случай чрезвычайной ситуации.
Современные технологии позволяют автоматически (с
использованием датчиков движения) включать свет на лестнице,
при появлении там жильцов, а также принудительно в случае
остановки лифтов или при чрезвычайных ситуациях.
Не менее важны решения, обеспечивающие безопасность
многоэтажного жилого здания в случае аварийного отключения
электроэнергии. «Согласно современным требованиям, жизненно
важные системы (пожарная сигнализация, система дымоудаления,
аварийное освещение) должны быть запитаны от отдельного
ввода. Для повышения надежности можно дополнительно
использовать автономные источники питания и системы
автоматического ввода резерва, которые, к сожалению, не
часто применяются в жилом секторе», —
добавляет Максим
Рябчицкий (ABB).
Концепция городской застройки меняется прямо на глазах. С
одной стороны, современный покупатель недвижимости
становится гораздо более разборчивым — и смотрит не только
на район, этаж и метраж, но и на характеристики дома. С
другой — застройщики активно внедряют новые технологии, что
делает предложение разнообразнее и привлекательнее. Поэтому
сегодня при покупке квартиры точно есть из чего выбирать.
